芜湖打造房地产物业矛盾纠纷枢纽型调解平台

    随着芜湖市房地产业的迅猛发展，因房屋买卖、租赁、物业等引发的纠纷案件不断攀升，且增幅明显。芜湖市中级人民法院发布的“2019年度芜湖市房地产审判白皮书”显示，全市法院受理一、二审房地产纠纷案件4296件，比上年增加313件，同比上升7.9%；房屋租赁合同纠纷与房屋买卖合同纠纷增长率最靠前，分别为17.5%、16.5%。2020年9月，在芜湖市委政法委、市住建局共同牵头、指导下，枢纽型综合服务平台“芜湖市房地产物业纠纷人民调解中心”应运而生。2021年1月11日，记者从芜湖获悉，自该调解中心成立以来，已成功调解房地产、物业领域各类矛盾纠纷183件，其中一手房领域138件、二手房领域32件、物业领域5件、装饰装修领域8件。

■整合资源聚合力

    “对于空置房业主而言，无论住与不住，都应该按合同全额缴纳服务费用。”2020年8月，芜湖市一小区业主周某以房屋空置为由，拒缴物业管理费。物业服务企业找到芜湖市和谐物业纠纷调处中心申请调解，中心主任、调解员李博受理此案后多次上门调查核实情况，后在调解中对周某晓之以法、明之以理，经耐心劝导周某最终缴纳了拖欠已久的物业费9654元。

    为实现房地产、物业领域矛盾风险由末端处置向前端预防转变、由被动应对向主动作为转变，芜湖市房地产物业纠纷人民调解中心整合了省房协调解委员会芜湖工作站、芜湖市房产中介行业协会纠纷调解中心、芜湖市和谐物业纠纷调处中心、芜湖市住宅室内装饰行业协会纠纷调解中心等多个调解组织资源。调解中心成立后，依据房地产纠纷不同类型，在办公区域分设房产一部/二部、物业部/装修部、 秘书处/法务部、多元调解办公室等4个窗口，囊括了一手房、二手房、物业、装饰装修4大板块。

    在人员配备方面，调解中心选派了60多名业内精英人士组成兼职公益调解队伍，实行轮班制，同时聘请了多名来自法院及律师事务所的精通法律知识、熟悉群众工作的特邀调解员，在诉前对矛盾纠纷进行调和化解。通过组建工作机构，完善工作机制，形成以人民调解为基础，人民调解、行政调解、司法调解相互衔接配合的房地产物业纠纷多元化解工作格局。

■对症下药促调解

    “中介方确实存在违规操作，不能收取定金，只能代为保管。”2020年10月，在调解中心内的二手房调解办公室里，芜湖市房地产中介行业协会副会长、调解员江正龙仅通过两次谈话，就成功调解了一起二手房买卖纠纷。该起纠纷案件中，房东李某将房屋委托给一家中介公司出售，标价93万元。购房者陈某看房后表示有意购买，但只能支付90万元。就此价格，中介公司房产经纪人管某仅征得了李某的口头同意，便收取了陈某定金3万元。然而，事后李某却以价格不合适为由不愿卖房。陈某便投诉至调解中心，要求房产经纪人赔付3万元。鉴于房产经纪人管某系刚工作不久、缺少经验，最后中介方返还陈某全部定金并赔付3000元。“二手房交易涉及了买方、卖方与中介，三方中任何一方违约或者违规操作都会引起纠纷。我们的工作就是对症下药去调解，让专业的人做专业的事。”芜湖市房地产中介行业协会会长童升介绍说。

    为实现矛盾纠纷的有效分流，调解中心根据不同协会组织的主要职能，分配不同的调解任务。如房产中介行业协会调解二手房纠纷，和谐物业调解物业纠纷等。

■专家加权攻难题

    2020年12月11日下午，在调解中心会议室内，多元化解纠纷促进中心负责人谭宁玲与和谐物业纠纷调处中心主任李博正在调解一起物业纠纷。该起纠纷案件中，小区部分业主投诉物业服务公司未公布公共部位停车场地的收支明细、未经业主同意擅自变更收益比例、安保工作不到位等问题，而物业服务公司则投诉业主拖欠物业费，双方各执一词，互不退让。和谐物业调处中心受理该案后，认为此案牵扯较多，错综复杂且极具代表性，遂移交至“芜湖市多元化解纠纷促进中心”寻求共同调解。

    为了弥补芜湖市房地产物业纠纷人民调解中心调解员法律知识的不足，芜湖市委政法委、市司法局特地培育芜湖市多元化解纠纷促进中心并将其设在芜湖市房地产物业纠纷人民调解中心内，进行合署办公。“中心的职能主要包括：开展对民商事纠纷的调解、协助法院诉调对接和承办主管部门交办的纠纷等。协会如果有调解不了的疑难案件，也可以移交我们中心。”芜湖市多元化解纠纷促进中心负责人谭宁玲说。谭宁玲是一名退休法官，曾任芜湖市中院诉调对接中心副主任，拥有丰富的工作经验和专业知识储备。

    “房地产物业纠纷人民调解中心这一枢纽型调解平台的成立，是芜湖市在应对百姓安居乐业这一基本民生问题上精准施策，也是加快推进市域社会治理现代化的创新之举。” 芜湖市委政法委常务副书记周晓梅说。