关于印发《芜湖市住宅小区物业承接查验规定（试行版）》的通知

各县（市）区人民政府、经济开发区、三山开发区管委会，市自规局、市公安局、市市场监督管理局、市城管局、市消防救援支队、市人防办：

为进一步加强我市住宅小区前期物业管理，切实维护业主的合法权益，规范物业承接查验行为，根据国务院《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》和住建部《物业承接查验办法》等法律法规，现结合我市实际制定本规定，请认真贯彻执行。

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（此件公开发布）

芜湖市住宅小区物业承接查验规定（试行版）

一、工作职责

1.市物业管理行政主管部门负责指导和监督物业承接查验工作，市物业管理处具体负责承接查验的日常监督管理工作。

2.区级物业管理行政主管部门负责辖区内物业承接查验工作实施的监督指导和备案管理；督促房地产开发建设单位、物业服务企业对承接查验中发现的问题进行整改。      

3.街道办事处（镇人民政府）负责牵头组织辖区内物业承接查验工作的具体实施，负责监督房地产开发建设单位与物业服务企业开展物业承接查验和整改。

4.社区居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导下负责组建物业承接查验小组，组织房地产开发建设单位、物业服务企业制定承接查验方案，开展物业承接查验和备案等工作，并严格按照国家、省、市有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未进行承接查验或查验不合格的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

5.房地产开发建设单位和前期物业服务企业应当按照物业承接查验办法和本规定的相关要求履行承接查验，签订物业承接查验协议，做好相关资料、设备设施移交和承接。房地产开发建设单位应及时整改承接查验工作中发现的问题。

二、承接查验条件

1.建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、生态环境等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。

2.供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气等已安装独立的计量表具。

3.教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。

4.道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施设备按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。道路名称标志清楚，楼宇/栋号、户号牌编号准确并经有关部门确认；建筑区域内场地平整，施工现场清理完毕（在建部分已采取围护措施），无建筑垃圾、杂物侵占路面，道路畅通、项目完成开荒保洁。

5.电梯、消防设施取得使用合格证书并能正常运行；二次供水、高压供电、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续并具有出厂合格证书及质量保证书（保修书），能确保正常运行。

6.物业使用、维护和服务的相关技术资料完整齐全。

7.法律、法规规定的其他条件。

分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度对符合上述条件的物业实行分期承接查验分期备案。在最后一期物业承接查验时，应办理物业项目整体承接查验交接手续和备案。规划配置的物业管理用房不在本次分期承接查验移交范围的，房地产开发建设单位应先行提供经审核备案且经商品房买卖合同网上备案系统处分权限制的规划面积房屋，暂时作为物业管理用房使用。

三、承接查验时限、费用

1.承接查验时限。房地产开发建设单位应当在物业交付使用前15日，与选聘的前期物业服务企业完成承接查验工作。

2.承接查验费用。物业承接查验费用由房地产开发建设单位承担，具体费用可根据物业规模、查验难易程度和工作量确定，在前期物业服务合同中约定。

四、承接查验内容

（一）相关资料

1.竣工验收资料。包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

2.技术资料。包括共用设施设备清单，消防设施合格证，电梯准用证，机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等资料；

3.供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件；

4.物业质量保修文件和物业使用说明文件；

5.物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清册；

6.承接查验和物业使用、维护、管理所必需的其它资料，如临时管理规约、业主及房屋面积清册等资料。

（二）共用部位及共用设施设备

1.共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

2.共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线、电线及空调设备等。

3.共用设施。一般包括道路、绿地、景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理、机动车（非机动车）停车、休闲娱乐、消防、安防监控、人防、垃圾收集转运等设施以及物业管理用房等。

五、承接查验程序

书面通知承接查验→确定物业承接查验方案→移交有关图纸资料→查验共用部位、共用设施设备→解决查验发现的问题→确认现场查验结果→签订物业承接查验协议→办理物业交接手续。

(一)书面通知查验

新建物业具备承接查验条件后，房地产开发建设单位应当在物业交付使用60日前，以书面形式报告物业项目所在地县（市）区物业管理部门、街道、社区。同时，通知物业服务企业做好物业承接查验准备。

(二)确定物业承接查验方案

1.确定承接查验方案。街道、社区接报告后，应当组织房地产开发建设单位和前期物业服务企业共同确定承接查验方案。承接查验方案应包括以下内容：

     （1）承接物业类型、特点以及参加承接查验的相关人员名单。

     （2）查验工作流程和各种查验记录表格。物业承接查验相关工作表格的基本格式和内容可参照《芜湖市物业承接查验表（推荐文本）》（附件2），并根据项目的实际情况编写。

   （3）检验设备和工具清单。

   （4）承接查验的日期、进度安排。

2.成立承接查验小组。承接查验小组由房地产开发建设单位代表、物业服务企业代表、施工、监理单位代表、物业项目所在地物业管理部门、街道、社区和业主代表组成。

房地产开发建设单位和物业服务企业可以委托专业咨询机构（承接查验专家）作为第三方代理开展承接查验工作。专业咨询机构对交接双方提交的资料可以提出意见，并按照相关标准进行承接查验，作出查验意见书。

(三)移交有关图纸、资料

现场查验20日前，房地产开发建设单位应当向物业服务企业移交《安徽省物业管理条例》第五十二条规定的资料和物业服务项目承接查验内容约定的经相关部门确认的图纸、资料。相关图纸、资料(纸质、电子文档)至少各一式三份（套）：房地产开发建设单位一份（套），前期物业服务企业一份（套），业主委员会一份（套）。业主委员会未成立的，由所在地社区代管。未能全部移交规定资料的房地产开发建设单位应当列出未能移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体时限。

    (四)现场查验共用部位、共用设施设备

    物业服务企业应当按照国家和地方建筑工程质量标准和承接查验办法规定及物业服务规范对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验,综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，参照《芜湖市物业承接查验推荐文本》(附件2)逐项对物业共用部位、共用设施设备进行查验，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能,并做好查验记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验办法、存在问题、整改情况以及查验结论等内容，并由查验小组成员签字确认。

(五)解决查验发现的问题

现场查验发现物业共用部位、共用设施设备的数量和功能质量不符合约定或者规定的，房地产开发建设单位和物业服务企业应当以书面形式约定处理办法，并经承接查验小组同意。房地产开发建设单位应当及时解决查验发现的问题，并与承接查验小组商定时间进行复验。

(六)签订物业承接查验协议

房地产开发建设单位和物业服务企业应当及时签订《物业项目承接查验协议(推荐文本)》（附件3）。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

(七)办理物业交接手续

房地产开发建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备，并填写《共用物业和资料移交表（推荐文本）》(附件1)。交接工作应当形成书面记录，包括移交资料明细、物业共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，交接双方共同签字确认。

六、承接查验监督管理

(一)加强对承接查验的备案管理

物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地县（市）区、开发区物业行政主管部门办理物业承接查验备案手续：

1.物业承接查验备案表(附件4)；

2.前期物业服务合同、临时管理规约；

3.物业承接查验协议；

4.共用物业和资料移交表、物业承接查验表及物业承接查验记录、交接记录；

5. 其他承接查验有关的资料。

以上材料一式三份，无钉胶装成册，其中1必须为原件，2～5可验原件收复印件，复印件必须加盖公章，房地产开发建设单位、前期物业服务企业、县（市）区、开发区物业管理行政主管部门各留存一份。

县（市）区、开发区物业管理行政主管部门应对物业服务企业提交的书面材料进行审查，并根据需要安排人员对承接查验进行检查，对经审查符合要求的，出具《物业承接查验备案证明》，同时，报送一份《物业承接查验备案表》（附件4）到市物业管理处。对物业服务企业提交的材料不齐全或承接查验不符合相关规定的，不予出具备案证明，并向企业书面说明理由，要求限期整改。

（二）加强对物业服务企业的监管

物业服务企业在参与服务项目投标、办理物业管理相关证明、建立企业诚信档案及申报物业服务优秀或示范项目时，所报送的物业服务项目业绩材料中，应当提交服务项目物业承接查验备案证明。

（三）加强对企业信用档案的管理

房地产开发建设单位、物业服务企业未按本规定履行承接查验义务的，由物业所在地的县（市）区、开发区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

（四）依法实施行政处罚

房地产开发建设单位、物业服务企业不移交有关承接查验资料的，由物业项目所在地的县（市）区、开发区物业管理行政主管部门依照《物业管理条例》第五十九条规定处罚。

（五）依法受理处理投诉纠纷

    物业管理行政主管部门应当及时处理物业承接查验的投诉纠纷。相关当事人在物业承接查验中发生争议的，可以申请物业所在地物业管理行政主管部门、街道、社区调解，或委托调解机构调解，也可申请司法机关依法处理。

（六）加强商品房买卖合同的管理

    房地产开发建设单位与购房人签订商品房买卖合同，在合同中必须注明：商品房交付使用时，应完成物业承接查验并取得备案证明。

    （七）明确交接双方的法律责任

1.房地产开发建设单位不得以任何理由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业；未进行承接查验，物业服务企业拒绝接管物业服务项目的，建设单位不得以此为由撤换物业服务企业。

2.物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。  

3.物业交接后，房地产开发建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，未及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 

4.物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，房地产开发建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，房地产开发建设单位应当依法承担赔偿责任。         

5.自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

6.房地产开发建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

7.物业服务企业擅自承接未经查验的物业，承接未进行承接查验或查验不合格物业项目的，将记入不良信用信息。因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

8.房地产开发建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

9.房地产开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

七、其他事项

1.房地产开发建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况在物业服务区域显著位置进行公示，书面告知业主。

2.物业承接查验的过程和结果可以公证。

3.本市行政区域范围内的开发建设项目尚未办理综合验收备案的应严格按照本实施意见执行。已交付使用但未经承接查验的物业项目，县（市）区、开发区物业管理行政主管部门应督促开发建设单位和物业服务企业在一定期限内完成承接查验工作，完善备案手续。

4.前期物业管理项目成立业主大会后，业主大会重新选聘物业服务企业的，房地产开发建设单位和前期物业服务企业应当与新聘的物业服务企业做好承接查验工作，移交物业管理规定的有关资料；房地产开发建设单位和前期物业服务企业不得以物业项目分期开发和前期物业服务合同未满为由，拒绝移交。

5.物业管理项目物业服务合同解除或者终止后，业主选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，参照本通知规定执行。   

6.物业承接查验备案证明文件及履约情况要作为房地产开发企业、物业服务企业信用考评和经营业绩认定的重要依据之一。

本规定在执行过程中，如有疑问或建议，请及时反馈市物业管理处（电话：3015716、3015717）。本文件电子文档可从芜湖市住房和城乡建设局官网下载。

附件1：共用物业和资料移交表

附件2：芜湖市物业承接查验表（推荐文本）

附件3：物业项目承接查验协议（推荐文本）

附件4：芜湖市物业承接查验备案表

附件5：物业承接查验备案证明

附件1

共用物业和资料移交表

（推荐文本）

项目名称：                          

房地产开发建设单位：                （公章）                                  

移交代表（签名）：                       

物业服务企业：                      （公章）

接收代表（签名）：                    

移交日期：     年     月     日

一、物业资料移交汇总表

二、共用设施移交汇总表

三、共用设备移交汇总表

四、物业管理及其他配套用房移交汇总表

备注：该表填报物业管理用房、社区管理用房、会所等配建的房屋

       五、水、电等计量表移交汇总表

六、其他相关资料移交汇总表

七、未移交资料汇总表

八、未移交共用设施汇总表

九、未移交共用设备汇总表

十、未移交物业管理用房及其他配套用房汇总表

注：1.除项目建设的报建审批材料以加盖公章的复印件办理承接查验外，其余以原件办理承接查验。

2.移交资料时请在“数量”栏内填写所移交资料的份数，如无此项资料在“数量”栏内填写“无”。

3.已移交供电、供水、供气、通信和有线电视等专业部门管理的，不列入承接查验资料移交范围。

4.相关图纸、资料，既要移交纸质资料，也要移交电子文档。尽量移交原始纸质资料、电子文档，如原始电子文档收集不齐全，可将纸质文件、图纸等资料扫描成电子文档或拍照成JPG格式图片,使用移动硬盘等电子介质存储。电子文档必须与纸质资料一致。