四褐山街道四湾社区东方新村等城中村改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）

为加快对四褐山街道四湾社区东方新村等城中村改造建设，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号），四褐山街道四湾社区东方新村等城中村改造项目需实施房屋征收。现就该项目的房屋征收补偿方案（征求意见稿）公布如下：

一、征收目的

    对四褐山街道四湾社区东方新村等城中村进行改造建设。

二、征收范围

东至长江北路、南至褐山路、西至天力纸业、北至四湾路。具体范围以规划红线为准。

该范围内国有土地上房屋、构筑物及其附属物；范围内国有土地使用权同时收回。

三、征收依据

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

2.《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

3.《芜湖市人民政府办公室关于印发芜湖市市区国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定的通知》（芜政办〔2022〕3号）；

4.《芜湖市市区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法（试行）》（房征办〔2014〕78号）。

四、签约搬迁期限

自征收决定公告之日起 90 日内签约且搬迁完毕。

五、房地产评估机构选择及相关规定

（一）评估机构的选择方法

被征收房屋和产权调换房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。房地产价格评估机构由被征收人在征收决定公告之日起5日内协商选定；在规定时间协商不成的，由房屋征收部门在市房屋征收部门公布的名录中通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，投票不能形成多数一致意见的，采取摇号或者抽签等随机方式确定。

（二）对评估报告有异议的处理方法

被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。对评估价格有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果发生变化的，应当出具复核报告；评估结果没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。

被征收房屋和产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

六、补偿方式

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。按照“先签约，先选房”和“先搬迁，给奖励，超时搬迁不奖励”的原则实施，选择货币补偿的，按评估价补偿；选择产权调换的，被征收人原则上按被征收房屋面积，依据征收人提供的户型就近选择产权调换房屋，被征收房屋和产权调换房屋互找差价。

七、房屋补偿

（一）住宅房屋补偿

1、被征收房屋的补偿

在本地块选择具有代表性的被征收房屋进行预评估，预评估价格如下：

⑴ 混合：1/1层，建筑年代：80年代，用途住宅，房屋预评估价格5494元/㎡；

⑵ 混合：1-2/2层，建筑年代：50年代，用途住宅，房屋预评估价格5290元/㎡；

⑶ 混合：2/3层，建筑年代：50年代，用途住宅，房屋预评估价格5420元/㎡；

⑷ 混合：2/4层，建筑年代：80年代，用途住宅，房屋预评估价格5595元/㎡；

⑸ 混合：2/5层，建筑年代：90年代，用途住宅，房屋预评估价格5652元/㎡；

⑹ 混合：4/6层，建筑年代：90年代，用途住宅，房屋预评估价格5663元/㎡；

⑺ 砖木：1/1层，建筑年代：80年代，用途住宅，房屋预评估价格5385元/㎡；

⑻ 简易:1/1层，建筑年代60年代，用途住宅，房屋预评估价格4276元/㎡；

以上价格为被征收房屋补偿价值提供参考，具体房屋的补偿价值以分户评估价格为准。

2、选择产权调换

       1.现房安置

鸠江区境内存量安置房（安置地点、户型、面积以现场公示为准），选择存量安置房安置的在评估单价的基础上，顶楼给予优惠30%，一楼优惠20%，其他楼层优惠15%。（存量安置房为鸠政办〔2019〕3号文中附件3中安置小区）安置地点及安置房预评估价格如下：

（1）鞍山家园:用途住宅，结构钢混，楼层12/22层，建筑年代2013年，预评估均价5816元/㎡。

（2）港湾嘉园：用途住宅，结构钢混，楼层8/17层，建筑年代2014年，预评估均价5974元/㎡。

（3）滨江新居：用途住宅，结构钢混，楼层6/6层，建筑年代2008年，预评估均价5669元/㎡。

（4）褐山花苑：用途住宅，结构钢混，楼层6/6层，建筑年代2004年，预评估均价5666元/㎡。

用于产权调换的存量安置房预评估均价为被征收人选房提供参考，存量安置房具体价格依据“一房一评”评估报告确定的价值确定。

2.期房安置

（1）安置地点：四褐山街道一号拟出让地块。

（2）价格：用于产权调换的房屋预评估均价6080元/㎡。

（3）户型：户型为约70㎡、90㎡、110㎡三种户型（具体户型、面积依据规划部门批准为准）。

3、自主购买商品住房

被征收人在可供安置的商品住房中选择自主购买商品住房安置的，参照《芜湖市房屋征收与补偿（棚改）工作领导小组 关于组织市区江南片被征收人购买商品住房进行安置（试点）的实施意见》（芜征〔2022〕5号）文件执行，可享受其优惠政策。

征收购房安置补助：按被征收房屋价值（含附属物）的15%给予补助；

契税补助优惠：被征收人在规定时间内购买商品住房的，补偿安置等值部分按所缴纳契税的100%给予补助，超出部分仍按规定缴纳。

享有购房补助优惠政策的商品房，以现场公示为准。

4、搬迁费

按被征收房屋的合法面积计算。标准为：15元/㎡。

被征收房屋中有重型机械设备的搬迁费，可委托房地产价格评估机构通过评估确定。

（1）货币补偿按15元/㎡支付一次搬迁费。

（2）产权调换：

选择现房产权调换，按15元/㎡支付一次搬迁费。

选择期房产权调换，按15元/㎡支付两次搬迁费。

5、临时安置费

临时安置费按被征收房屋的合法面积计算。其标准为：每月16元/㎡。

货币补偿：

选择货币补偿的，按16元/㎡支付6个月临时安置费。

产权调换：

选择现房产权调换的，按16元/㎡支付4个月临时安置费。

选择期房产权调换被征收人自行过渡的，过渡期36个月以内的，从搬迁之日至产权调换房屋交付之日按16元/㎡支付临时安置费；过渡期36个月以外的，从逾期之日至产权调换房屋交付之日按32元/㎡支付临时安置费。

选择期房产权调换征收人已提供周转用房的，过渡期36个月以内的，不再支付临时安置费；过渡期36个月以外的，从逾期之日至产权调换房屋交付之日按16元/㎡支付临时安置费。

选择期房产权调换的，另按16元/㎡支付4个月临时安置费。

6、奖励

对签约期限内签约搬迁的被征收人可给予一定的奖励。具体标准为：被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修费用）的15%。逾期一律不予奖励。

7、补助

对住宅房屋的被征收人给予一定的征收补助。具体补助标准为：被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修费用）的10％。

（二）非住宅房屋补偿

1、被征收房屋的补偿

在本地块选择具有代表性的被征收房屋进行预评估，预评估价格如下：

（1）混合：1/1，建筑年代：90年代，用途：工业，房屋预评估价格755元/㎡;

（2）砖木：1/1层，建筑年代：60年代，用途：沿内街商业，房屋预评估价格8870元/㎡;

（3）砖木：1/1层，建筑年代：60年代，用途：沿外街商业，房屋预评估价格10707元/㎡；

以上价格为被征收房屋补偿价值提供参考，具体房屋的补偿价值以分户评估价格为准。

2、产权调换地点

金湾小区：用途商业，结构钢混，预评估价格12253元/㎡ 具体户型以现场公布的户型为准。

3、搬迁费

按被征收房屋的合法建筑面积计算。标准为：15元/㎡。

被征收房屋中有重型机械设备的搬迁费，可委托房地产价格评估机构通过评估确定。

（1）货币补偿

选择货币补偿的，按15元/㎡支付一次搬迁费。

（2）产权调换：

选择现房产权调换的，按15元/㎡支付一次搬迁费。

 4、停产停业损失费

     非住宅房停产停业损失费标准为：

商业、办公用房：被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修价值）的7‰（元/月）。

生产、仓储用房：被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修价值）的12‰（元/月）。

（1）货币补偿

选择货币补偿的，按上述标准支付4个月停产停业损失费。

（2）产权调换

     选择现房产权调换的或者房屋征收部门已提供周转用房的，不再支付停产停业损失费。

      5、奖励

商业、办公用房对签约期限内签约搬迁的被征收人可给予一定的奖励。具体标准为：被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修价值）的15%。

生产、仓储用房对签约期限内签约搬迁的被征收人可给予一定的奖励。奖励按被征收房屋的合法建筑面积计算，标准为：400元/平方米。

逾期一律不予奖励。

八、未经登记房屋补偿

     1．已依法取得建设工程规划许可证及相关施工批准手续并按其规定建造、但尚未办理房屋登记的建筑，按照合法房屋补偿标准计算。

     2．1990年4月1日前建造的无证建筑，按照合法房屋补偿标准计算。

3．1990年4月1日至2000年12月31日前建造的无证建筑，按照合法房屋补偿标准的80%计算。

4．2000年12月31日至2007年8月14日前建造的无证建筑，按照合法房屋补偿标准的40%计算。

5．2007年8月14日后建造的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

6．未超过批准期限的临时建筑按照工程造价结合剩余期限给予适当补偿，有约定的按照约定进行处理。

7．亭棚、披屋等简易结构设施，按照材料价值给予适当补偿。

8.  未经登记的房屋由四褐山街道办事处负责调查提出初步认定意见经区未经登记建筑认定小组确认后予以补偿。

九、登记用途为住宅实际用途为商业的房屋处理

（一）符合下列情形之一，并经工作小组认定的，被征收时可按照以下标准予以补偿：

1.1990年4月1日前已经改变房屋用途并连续经营使用的，可按照改变用途的合法房屋补偿标准计算；

2.1990年4月1日至2007年8月14日前已经改变房屋用途并连续经营使用的，可按照房屋评估价格结合房屋用途改变时间与1990年4月1日和2007年8月14日之间的权重比计算。权重比=（2007－房屋改变用途时间）/（2007－1990），计算公式为：房屋登记用途评估价格＋（房屋改变用途后评估价格－房屋登记用途评估价格）×权重比。

（二）2007年8月14日后改变用途的，按照房屋登记用途计算补偿。

十、各类附属设施补偿

各类附属设施及架空层、地下室、阁楼按芜政办〔2022〕3号文件规定的标准予以补偿或通过评估结果补偿。

十一、承租公有住房

承租直管公有住房和单位自管公房的住宅，如可以出售，在房屋征收时产权人原则上按有关规定优先出售给承租人。

十二、住房保障

被征收房屋是被征收人家庭在本市唯一住房，因家庭困难确实无力购买产权调换房屋的部分可实行承租，承租金额原则上不得超过100000元（需提供本市唯一住房证明及收入证明等）。

十三、签订协议

房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、搬迁费、停产停业损失费等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

十四、作出补偿决定

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请鸠江区人民政府依照有关规定，按照本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人规定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由鸠江区人民政府依法申请人民法院强制执行。

十五、法律责任

1.房屋征收工作人员在房屋征收补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，将责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2.被征收人不得采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋搬迁补偿工作，不得隐瞒事实、弄虚作假获得补偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

十六、其它

1.房屋征收的临时安置费、停产停业损失费、搬迁费、附属设施及装饰装修补偿由房屋征收双方当事人按本征收补偿方案规定的标准协商确定；协商不成的，可委托房地产价格评估机构通过评估确定。

2.本方案未尽事宜按照国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定执行。

3.本方案仅适用于四褐山街道四湾社区东方新村等城中村改造项目国有土地上房屋征收补偿。

4.本方案由区房屋征收部门负责解释。

5.征求意见时间为31天（2023年8月1日至2023年8月 31日），被征收人如对本方案有不同意见，可在征求意见稿期限内以书面形式寄或送至鸠江区房屋征收中心。

                                                        2023年8月1日